世界速看：三个大消息！深圳楼市分化在加剧！

撰文|熊猫侠

(相关资料图)

经历了小阳春的一波猛冲，深圳市场后继乏力，目前正处于回落调整的状态，新房和二手房市场正经历“冰火两重天”。

1、刚刚，网红盘--海德园A区入市，推售237套房源，吸引了664批，开盘再度实现“日光”

2、龙华天曜府、颐樾府同时取证，创下现阶段红山--上塘2房、3房的最低上车门槛

3、二手房交易结束“三连跌”，在售房源量持续走高，在指导价“架空”月余，仍有超三成房源低于指导价成交

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海德园A区开盘日光

成为今年第二个“日光盘”

6月3日，海德园A区突发获批预售，推售237套建面约86-161平的住宅，备案均价约12.6万/平，诚意登记需要冻资200万。

本次海德园入市，吸引了一大批土豪，最终有664批客户成功入围，入围积分为52.5分，成为深圳今年首个需要积分打新的项目。

6月12日，海德园A区开盘，237套房源全部售罄，成为今年深圳第二个“日光盘”。

此前海德园分别在2021年11月、2022年5月的两次开盘，也都实现了售罄。

其之所以多次实现“日光”，最核心的原因在于与周边二手房形成了明显的价格倒挂。

海德园所在的安托山片区，汇集了一批顶级豪宅，市场成交价集中在16万-18万/平，部分小区挂盘价甚至20万+/平。

相比之下，海德园新房限价均价为12.6万/平，与周边小区形成了大几百万的差价，买到确实是赚到。

前几年，深圳市场的打新热也是由于新房、二手房之间价格严重倒挂引起的，但经过一年多的调整，二手房泡沫被挤压，购房者们也逐渐回归理性，而像海德园这样，买一套赚几百万的机会短期内很难再出现了。

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龙华天曜府、颐樾府

谁更值得买？

6月9日，位于龙华红山-上塘的安宏基天曜府、深业颐樾府同时获批预售。

来源：深圳市房地产信息平台

两个项目都在龙华的核心地段，周边红山6979、天虹等商业，即将竣工的深圳市美术馆（新馆）、深圳是第二图书馆等文体，以及龙华区实验学校。

淘房志现场实拍

淘房志现场实拍

安宏基天曜府产品为建面约57-203平的住宅，备案均价约7.6万/平，总价约423万-1790万/套。

值得一提的是，安宏基天曜府建面57平的2房，总价423万起，产品设计也很不错。

项目隔壁的华业玫瑰四季馨园，建面67平的两房挂盘价至少530万。

想要低总价上车红山的，安宏基天曜府是非常好的选择。

如果想低总价买3房，可以选择深业颐樾府，其建面约78平的3房，总价500多万/套。

而该项目对面的星河传奇，建面约80平的三房挂盘价至少要720万/套。

综合来看，龙华天曜府、颐樾府的小户型都是红山-上塘片区性价比超高的房源，很适合预算有限的刚需首套上车。

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二手房成交结束“三连跌”

指导价“架空”对市场影响有限

根据深圳市房地产中介协会数据统计，上周（6月5日-6月11日），全市二手房成交780套，环比增长13.2%，结束“三连跌”，出现小幅回升。

来源：深圳房地产中介协会

与此同时，全市二手房挂盘量持续走高，较上周增加198套，共有54236套二手房在售，相较于今年1月底还不到3.5万套的挂盘量，增长了近55%的房源。

来源：深圳房地产中介协会

来源：深圳房地产中介协会

同时，深圳“架空”二手房指导价已有月余，市场并未出现剧烈的反应。

根据乐有家研究中心的数据统计，以指导价为基准，在指导价发布的2021年2月，有73%的房源高于指导价20%以上，而目前这一数据已经降至8.1%。

来源：乐有家研究中心

在5月，低于指导价成交的房源占到34.5%，意味着每3套就有1套低于指导价成交，且5月成交均价环比下降3%。

据中介透露，一方面指导价被“架空”，给了卖家一些信心，除非是急售，否则不愿轻易降价出售；另一方面市场上的房源在持续增多，除了豪宅笋盘消化较快，普通二手房住宅的卖房压力很大，因此二手房业主心态很不平稳。

总的来看：虽然深圳市场走出了低谷期、在政策上也进行了适当放松，但市场信心的重建依然需要一个较长的过程。

在这个阶段，其实也是上车的好机会，遇到性价比高的限价新房或者二手房笋盘，可以更果断一些。

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